Una revista para hablar claro
Con este número inauguramos el espacio editorial de Bufete Altonar & Asociados. Cada mes, alguno de los integrantes del despacho tomará un tema que esté tocando la vida real de las personas —contratos, herencias, deudas, vivienda, juicios de amparo— y lo explicará sin tecnicismos innecesarios, con rigor y con criterio propio. No escribimos para abogados; escribimos para quien tiene un problema y busca entenderlo antes de decidir.
Empezamos con un tema que divide mesas familiares enteras: la reforma que limita el aumento de las rentas de vivienda en la Ciudad de México. Aquí hay arrendadores que sienten amenazado el patrimonio de toda una vida, e inquilinos que ven cómo la renta se come su ingreso año con año. Ambos son, o pueden ser, nuestros clientes. Por eso este artículo no toma partido: toma posición. Que no es lo mismo.
Lo que cambió, en dos trazos
El 28 de agosto de 2024 se publicó en la Gaceta Oficial de la Ciudad de México la reforma a los artículos 2448 D y 2448 F del Código Civil local. Dos son sus ejes. El primero: en los arrendamientos de vivienda, el incremento anual de la renta ya no puede rebasar la inflación del año anterior reportada por el Banco de México. Si la inflación fue de 3.69%, una renta de diez mil pesos solo puede subir trescientos sesenta y nueve. El segundo: todo arrendador debe inscribir su contrato en un Registro Digital de Contratos de Arrendamiento a cargo del Gobierno de la Ciudad, dentro de los treinta días siguientes a su celebración.
La regla aplica únicamente a inmuebles destinados a casa habitación. Los locales comerciales, oficinas y bodegas siguen rigiéndose por la libertad de pacto. Y conviene decirlo desde ahora, porque circuló mucha desinformación: la reforma no congela las rentas ni fija su monto inicial. Lo que limita es el ritmo al que pueden crecer frente al mismo inquilino.
Un principio con siglos de historia: pactar libremente
Para medir el tamaño del cambio hay que recordar de dónde venimos. Nuestro Código Civil de 1928, en vigor desde 1932, estructuró el arrendamiento sobre una premisa sencilla: las partes fijan la renta y sus incrementos porque nadie conoce mejor que ellas el inmueble, la zona y sus propias necesidades. Es el principio de autonomía de la voluntad, columna vertebral del derecho privado, y su corolario clásico: pacta sunt servanda, lo pactado obliga. La doctrina mexicana —Sánchez Medal, Rojina Villegas— siempre entendió la renta como el fruto civil de la propiedad: el rendimiento legítimo de quien invirtió en un bien y lo pone al servicio de otro.
Esa libertad nunca fue absoluta, desde luego. El orden público y las buenas costumbres siempre operaron como frontera. Pero la regla era permitir, y la excepción, prohibir. La reforma de 2024 invierte esa lógica en un punto muy sensible: el precio.
La memoria incómoda: las rentas congeladas (1942–2001)
No es la primera vez que el Estado mexicano interviene el precio de la vivienda en renta. En plena Segunda Guerra Mundial, el presidente Manuel Ávila Camacho decretó la congelación de las rentas en el Distrito Federal mediante decreto publicado el 24 de julio de 1942, como medida de emergencia frente a la inflación de guerra. Lo temporal se volvió permanente: el decreto de 30 de diciembre de 1948 prorrogó por ministerio de ley los contratos de renta baja, sin límite de tiempo.
El resultado lo conoce cualquiera que haya caminado el Centro Histórico en los años ochenta. Propietarios que cobraban rentas simbólicas dejaron de dar mantenimiento a fincas enteras; edificios patrimoniales se convirtieron en vecindades en ruina; la inversión en vivienda de alquiler se detuvo; y se incubó un contencioso interminable entre generaciones de arrendadores e inquilinos que heredaban el contrato como quien hereda un pleito. El régimen tardó medio siglo en desmontarse: la abrogación llegó hasta el decreto publicado el 30 de diciembre de 1992, las reformas procesales de 1993 y la supresión de los últimos vestigios en 2001. La lección es dura y documentada: cuando el Estado fija precios por decreto, la protección de hoy puede convertirse en el deterioro de mañana, y quien termina pagando la factura suele ser el propio inquilino.
El contexto que explica la reforma: la gentrificación
Sería injusto, sin embargo, presentar la reforma como un capricho. Responde a un fenómeno real y doloroso. En colonias como la Roma, la Condesa, la Juárez o el propio Centro, la llegada de residentes con mayor poder adquisitivo, el auge de las plataformas de hospedaje temporal y la ola de trabajadores remotos extranjeros dispararon los alquileres muy por encima del ingreso de los habitantes de siempre. A eso se le llama gentrificación: el desplazamiento silencioso de quien ya no puede pagar su propio barrio. El legislador capitalino decidió responder con una herramienta de precio. La pregunta —y es la pregunta de este artículo— es si eligió bien la herramienta.
¿Qué han hecho otros países?
México no está solo en este debate, y la experiencia comparada es abundante. Berlín aprobó en febrero de 2020 su famoso Mietendeckel —tope y congelación de alquileres por cinco años—. El Tribunal Constitucional Federal alemán lo anuló en 2021 por falta de competencia del gobierno local, y miles de familias tuvieron que devolver a sus caseros las diferencias de renta. En España, la ley catalana de contención de rentas de 2020 corrió suerte parecida ante el Tribunal Constitucional en 2022, aunque el Estado retomó después la figura a nivel nacional con las zonas de mercado tensionado. Francia mantiene desde 2019 un encuadre de alquileres en París con precios de referencia por zona, que admite excepciones justificadas por las características del inmueble.
El caso más estudiado es San Francisco. Una investigación publicada en la American Economic Review encontró que la expansión del control de rentas protegió eficazmente a los inquilinos cubiertos, sí, pero redujo la oferta de vivienda en alquiler en aproximadamente quince por ciento —los propietarios vendieron, convirtieron o retiraron sus inmuebles del mercado—, lo que a la larga elevó las rentas de toda la ciudad y aceleró, paradójicamente, la gentrificación que se quería combatir. No hay en la literatura económica muchos consensos tan amplios como éste: el control de precios de la vivienda alivia a corto plazo y contrae la oferta a largo plazo. El debate serio no es si eso ocurre, sino si el alivio inmediato justifica el costo diferido.
La palabra de la Corte: el debate de validez está cerrado
Cuando la reforma se publicó, muchos despachos —el nuestro incluido— advertimos serias dudas de constitucionalidad: afectación al derecho de propiedad y a sus frutos civiles (protegidos también por el artículo 21 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos), restricción a la libertad contractual y traslado a los particulares de una obligación de vivienda que el artículo 4º constitucional impone al Estado. Una empresa inmobiliaria llevó precisamente esos argumentos al juicio de amparo.
La respuesta ya existe y hay que informarla con toda claridad: en sesiones de febrero de 2026, el Pleno de la Suprema Corte de Justicia de la Nación resolvió por unanimidad el amparo en revisión 546/2025 y declaró constitucionales tanto el tope al incremento como el registro digital de contratos. Para la Corte, la medida no impide al arrendador fijar libremente la renta inicial ni lo priva de lucro; solo exige que los aumentos sean razonables y previsibles, en función de un parámetro objetivo, para proteger el derecho a una vivienda adecuada y frenar los desplazamientos. Sobre el registro, precisó que la autoridad únicamente puede recabar los datos indispensables y que la información no puede hacerse pública, salvo resolución judicial.
La sentencia se apoya, en el fondo, en una idea que el propio despacho ha invocado muchas veces en favor de sus clientes: los derechos fundamentales también rigen entre particulares —la llamada eficacia horizontal—, de modo que la libertad de contratar puede modularse cuando colisiona con un derecho básico. Discrepar de una sentencia es legítimo; desconocerla, no. El debate sobre la validez de la reforma está cerrado. El debate sobre su eficacia, en cambio, apenas comienza.
Nuestra lectura: el riesgo de prohibir y el problema estructural que quedó sin respuesta
Dicho con el respeto que la Corte merece, una norma puede ser constitucional y, al mismo tiempo, una mala política pública. Son planos distintos. Y en el plano del diseño, la reforma nos genera dos preocupaciones que expresamos sin ambigüedad.
La primera es de principio. Un Estado que interviene el precio en los contratos entre particulares camina siempre sobre hielo delgado: la historia de las rentas congeladas y la experiencia de Berlín y San Francisco enseñan que prohibir es más fácil que prever las consecuencias de la prohibición. Cada vez que la ley sustituye el acuerdo de las partes por un número fijado desde el escritorio, algo se rompe en la confianza que sostiene al mercado de vivienda: el pequeño propietario —que en esta ciudad suele ser una persona jubilada que vive de esa renta, no un fondo de inversión— empieza a preguntarse si le conviene seguir rentando.
La segunda es estructural, y nos parece el punto ciego de la reforma. El tope opera sobre el incremento frente al mismo inquilino; nada impide fijar libremente la renta de un contrato nuevo con un inquilino distinto. ¿Qué hará entonces el arrendador que considera insuficiente el ajuste inflacionario? Lo que la propia ley le deja: negar la renovación, pedir la desocupación al vencimiento del plazo y buscar otro arrendatario con una renta de entrada más alta. El resultado es exactamente el contrario al que se buscaba: mayor rotación, menor estabilidad, mudanzas forzadas cada uno o dos años y rentas iniciales presionadas al alza, porque el propietario intentará cobrar por adelantado los incrementos que ya no podrá pactar después. La norma protege al inquilino que se queda, pero fabrica incentivos para que no lo dejen quedarse. Un problema de vivienda no se resuelve trasladando la factura a una de las partes; se resuelve con suelo, con construcción y con vivienda pública en renta, que es —dicho sea en su favor— lo que la reforma paralela a la Ley de Vivienda apenas comienza a esbozar.
¿Y ahora qué? Lo que cada parte debe saber
Si usted es arrendador: la disputa constitucional, como vía general, quedó agotada; lo que sigue es estrategia contractual. El monto de la renta inicial, el plazo, las causales de terminación, el destino del inmueble y el cumplimiento puntual del registro digital son hoy las piezas donde se juega la protección de su patrimonio. Un contrato mal redactado vale menos que nunca. Y subsisten aristas litigables caso por caso: la aplicación de la norma a contratos celebrados antes de la reforma, los usos mixtos del inmueble o el tratamiento de mejoras sustanciales, entre otras.
Si usted es arrendatario: la ley le da un piso firme. Ningún aumento anual puede rebasar la inflación del año anterior, cualquier cláusula que pacte algo mayor es nula en esa porción, y el registro del contrato es una obligación del arrendador, no suya. Pero un derecho que no se hace valer es letra muerta: revise su contrato antes de firmar la renovación, conserve sus recibos y no acepte por costumbre lo que la ley ya no permite.
En conclusión
La reforma al arrendamiento capitalino nació de un problema real, fue validada por el máximo tribunal del país y, aun así, deja abierta la pregunta que más importa: si dentro de diez años habrá en esta ciudad más vivienda en renta, o menos. Nosotros seguiremos ese debate desde donde sabemos hacerlo: el litigio y la asesoría preventiva, con la misma seriedad para quien renta su casa que para quien la habita. Porque el cliente nos elige a nosotros; no nosotros al cliente.
¿Se encuentra usted en una controversia o negociación derivada de la nueva regulación del arrendamiento? Nuestro equipo de litigio civil, inmobiliario y de amparo está a sus órdenes.
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El presente artículo es de carácter informativo y no constituye asesoría legal para un caso concreto.